购买日本不动产
购买流程和手续
物业选择和了解日本各区成交走势
首先,我们会根据客户的购房需求和资金预算,搜寻最合适的物业单位。我们会建议客户先订下购房的优先条件比如:地区,面积,建筑年数,预算等。
我们也会提供最新日本房价走势和过去成交记录给客户作参考。
日本实地考察
我们会建议客户亲自到日本实地看房,顺道参观四周环境。
如客戸不能亲赴日本看房,可以透过Google Map参考附近环境及房屋外观。我们也可以提供房屋外观最新照片作为参考。
提出购买申请书
客户决定购买的房屋后,需要填写「购买申请书」(日文称: 购入意向表明书/买付证明书),递交给卖方议价。卖方会以先到先得的方式去决定是否接受出价,而不是以价高者得形式。
一般情况下,议价空间大概是房屋价格的5%; 有些质素比较好的房屋是不能议价。
注:「买付证明书」的有效期一般是1-4星期不等。
准备合同书和首付金
当买卖双方同意价格后,我们会准备买卖合同书 (日文称:売买契约书) 和重要事项说明书,并议定签约日期。
同时,客戸需要准备10%首付金 (日文称: 手付金)。
注:重要事项说明书会列出所有关于房屋的重要项目,包括:土地登记,运用和限制,耐震基准,房屋设备,卖方和租客的身份等。
签署契约
A) 授权代签
如客户不能亲身到日本签约,可以填写和签署委任书授权本公司(日本宅地建物取引士)代签。另外,在正式签约前,我们会跟海外客戸清楚讲述重要事项,确保客戸明白所有合约内容和条款。
B) 亲身前往日本签约
在签约当日,客户需要带齐所有文件进行签约手续。
* 签约当日,客户需要缴付10%首付金给卖方。
决算交屋和办理产权登记手续
在交屋当日,当卖方确认收妥尾款后,客户就可以取得钥匙,手续便完成。
同时,司法书士会在交屋当天进行产权登记。
我们会在一个月内把产权登记,重要事项通知书和买卖合约等文件寄予客戸。
海外客戸所需准备文件:
- 雕刻印章
- 授权委任书 x 2份
- 地址证明书和印章的公证书 x 2份
(必须为3个月有效期内) - 戸籍誊本
(中文原版与日文翻译版各 一份)(台湾适用) - 身份证副本
- 护照副本
税项及费用
一次性税项及费用
登录免许税
司法书士(律师/代书)登记房屋资料和产权时缴付的税金
税率: 日本政府评估价格 *2%
印纸税
印纸税是以每份买卖合约来计算,类似香港台湾购屋时所缴纳的印花税
买卖合约金额 (円) | 印纸税 |
---|---|
101 - 500万 | 1,000円 |
501 - 1,000万 | 5,000円 |
1,001 - 5,000万 | 10,000円 |
5,000万 - 1亿 | 30,000円 |
不动产取得税
购买时需缴付的税金(在取得不动产后约3-6个月之间,会收到纳税通知书)
税率: 日本政府评估价格 x 3%
中介/日本地产经纪费用
(房屋价格 x 3% + 6万円) + 8%消费税
司法书士(律师 / 代书)费用
一般约10-20万円不等,视房价而定
每年缴纳的税项
房产税
房产税包括: 固定资产税和都市企画税
每年1月1日持有房屋的人士,都需要缴付房产税
固定资产税税率: 日本政府评估价格 x 1.4%
都市企画税税率: 日本政府评估价格 x 0.3%
所得税
所得税等于个人入息课税,会享有免税额。
每年1月1日-12月31日所得的收入,必须在隔年的2月16日-3月15日期间报税
每年租金收入(円) | 税率 | 扣减 |
---|---|---|
195万以下 | 5% | 0 |
195万以上 - 330万以下 | 10% | 97,500円 |
330万以上 - 695万以下 | 20% | 427,500円 |
695万以上 - 900万以下 | 23% | 636,000円 |
900萬以上 - 1,800萬以下 | 33% | 1,536,000円 |
1,800萬以上 | 40% | 2,796,000円 |
每年缴纳的费用
管理费
居住者管理费
修缮基金
修整大厦,更换水灌等房屋管理费用
售卖房屋时缴纳的税项
资产增值税
5年内售卖 : (售出利润 - 支出) x 30%
5年后售卖 : (售出利润 - 支出) x 15%